Juridique et droits
Les obligations légales
>Le métrage de la superficie privative (dite loi Carrez) d'un lot de copropriété
>La recherche de présence d'amiante
>Le constat de risque d'exposition au plomb
>La recherche de termites et autres insectes xylophages
>L'obligation d'information du vendeur à l'acquéreur, au regard de l'existence de risques naturels et technologiques (ERNT) pouvant affecter l'immeuble
>Le diagnostic de performance énergétique
>Installation intérieure gaz
>Sécurité des piscines
Le métrage de la superficie privative (dite loi Carrez) d'un lot de copropriété
La loi n°96.1107 du 18 décembre 1996 et le décret d'application n° 97- 532 du 23 mai 1997 créent l'obligation d'établir suivant des règles strictes (hauteur sous plafond supérieure à 1m80,déductions
faites des surfaces occupées par les murs, cloisons,
embrasures de portes et fenêtres,...) un certificat de
mesurage de votre bien en copropriété. La surface
devra obligatoirement être portée sur l'acte sous seing
privé, promesse ou compromis de vente.
Attention: le législateur a prévu deux types de sanctions en cas de non-respect des dispositions relatives au mesurage obligatoire du lot de copropriété:
- la nullité de l'avant-contrat ou du contrat, si aucune mention de la surface n'y figure;
- la réduction de prix, si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte.
La recherche de présence d'amiante
L'article L 1334.13 du code de la santé publique introduit par la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 dispose qu'un état mentionnant la présence ou le cas échéant l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis. En l'absence de l'état annexé aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée.
Champs de recherche de la présence d'amiante :
Pour que le certificat soit obligatoire, le permis de construire du bien objet de la vente doit être antérieur au 1er juillet 1997.
Immeubles concernés :
Les maisons individuelles, des locaux en copropriété quelle que soit l'affectation du bien, résidetielle, professionnelle, commerciale.
Le constat de risque d'exposition au plomb
La loi du 29 juillet 1998 avec ses décrets d'application du 9 juin 1999 et du 12 juillet 1999 (Recherche de présence de plomb dans les peintures) est remplacée par le constat des risques d'exposition au plomb, dit CREP et son décret d'application du 25 avril 2006.Ce constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat du contrat.
L'obligation de fournir un constat des risques d'exposition au plomb s'impose si les conditions suivantes ont remplies comulativement :
- Le bien doit avoir été construit avant le 1er janvier 1949.
- Le bien doit être affecté en tout ou en partie à usage d'habitation.
Le constat des risques s'applique donc également aux locaux "mixte professionnel" et "mixte commercial", il concerne aussi bien les maisons individuelles que les parties privatives des appartements en copropriété.
Les locaux affectés exclusivement à un usage professionnel, commercial rural ne sont pas visés. Il s'applique à l'ensemble du territoire français.
En l'absence du constat annexé aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée.
>La recherche de termites et autres insectes xylophages
Le code de la construction et de l'habitation dispose que si le vendeur n'a pas annexé à l'acte authentique de vente un état du bâtiment relatif à la présence de termites daté de moins de 6 mois.
Il ne peut être stipulé dans l'acte une clause d'exonération de garantie pour vice caché correspondante.
L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à la date de l'acte authentique.
L'obligation d'annexer un état parasitaire à l'acte authentique s'impose si les conditions suivantes sont remplies cumulativement :
- La vente doit porter sur un immeuble bâti. Par contre la vente d'un terrain nu quelle que comprend aussi bien les maisons individuelles que les appartements en copropriété, que le bien objet de la vente soit à l'usage d'habitation, professionnel,commercial, agricole en totalité ou en partie soit sa destination échappe à l'obligation.
- Le bien doit être situé dans une zone qui a été délimitée par arrêté préfectoral.
- Si le certificat s'avérait positif, le vendeur ne pourrait s'exonérer de ce qui constituerait un vice caché. Il aurait alors à supporter tous les travaux nécessaires pour supprimer les termites et éventuellement remédier aux désordres qu'ils aurait pu causer.
L'obligation d'information du vendeur à l'acquéreur, au regard de l'existence de risques naturels et technologiques (ERNT) pouvant affecter l'immeuble
Le vendeur doit informer l'acquéreur que l'immeuble est situé dans une zone à risques naturels ou technologiques. Un état des risques, établi sur la base des informations mises à disposition par le préfet, est joint au dossier de diagnostic technique et à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Il existe également une information complémentaire sur les dommages subis par le bâtiment à la suite d'une catastrophe naturelle ou technologique. Ainsi le vendeur doit par ailleurs signaler dans l'acte de vente tout sinistre ayant donné lieu à une indemnité d'assurance.
Le diagnostic de performance énergétique
Les articles 134-1 à 134-5 du code de la construction et de l'habitation imposent qu'à compter du 1er novembre 2006, toute mutation doit faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique. Ce document indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimé pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi que des normes de référence facilitant la comparaison. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
Installation intérieure gaz
L'habitation impose, pour un immeuble à usage d'habitation et comportant une ou plusieurs installations intérieures gaz dont l'aménagement date de plus de 15 ans, qu'un diagnostic révélant l'état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, soit annexé à toute mutation.
Sécurité des piscines
La loi du 23 février 2003 et son décret d'application en date du 31 décembreé 2003 obligent les propriétaires de piscines à les doter de système de sécurité. Les piscines privées de plein air, enterrées ou semi-enterrées à usage individuel ou collectif (situées dans les hôtels, dans les camping des villages de vacances) doivent être dotées de dispositifs de sécurité.